BGH entscheidet über Balkon-Sanierung: Wer zahlt bei statischen Mängeln?

Bröckelnde Balkone: Eigentümerstreit von der Ostsee bis zum Bundesgerichtshof - BGH entscheidet über Balkon-Sanierung: Wer zahlt bei statischen Mängeln?

Ein bröckelnder Balkon in einer Wohnanlage in Schleswig-Holstein hat zu einem Rechtsstreit geführt, der nun vor Deutschlands höchstem Zivilgericht landet. Der Bundesgerichtshof (BGH) muss entscheiden, ob Wohneigentümergemeinschaften die vollen Sanierungskosten auf einzelne Eigentümer abwälzen dürfen – oder ob solche Vereinbarungen gegen das Wohnungseigentumsrecht verstoßen. Das für den 24. April erwartete Urteil könnte bundesweit zahllose Gemeinschaftseigentümer betreffen.

Der Streit begann, als die fortschreitende Baufälligkeit des Balkons dringende Reparaturen erforderlich machte. Ein Gutachten stellte der Eigentümerversammlung 2022 drei Sanierungsoptionen vor, doch keine fand in der Abstimmung eine Mehrheit. Ohne Beschluss kam das Vorhaben zum Stillstand.

Die ursprüngliche Teilungserklärung des Gebäudes sah vor, dass jeder Eigentümer seinen Balkon auf eigene Kosten instand halten und reparieren muss. Die unteren Instanzen bestätigten diese Regelung und urteilten, dass die Gemeinschaft private Vereinbarungen nicht außer Kraft setzen könne – selbst bei statisch relevanten Mängeln. Der Anwalt der klagenden Partei argumentierte jedoch, dass Wohneigentümergemeinschaften ihre Fürsorgepflicht nicht vollständig abtreten dürften, da das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Instandhaltung gemeinschaftlicher Bauteile vorschreibt.

Der BGH hat die Revision nun zugelassen und stellt die Frage, wie weit private Absprachen reichen dürfen. Nach § 10 Abs. 3 WEG gelten tragende Bauteile wie Unterkonstruktionen oder Abdichtungen als Gemeinschaftseigentum, für deren Erhalt die Eigentümergemeinschaft aufkommen muss. Oberflächen wie Beläge oder Geländer bleiben dagegen Sache des Einzelnen. Frühere Urteile (etwa BGH VIII ZR 126/11) hatten bereits Vereinbarungen gekippt, die gesetzliche Schutzvorschriften unterlaufen – und damit die Bausubstanz über individuelle Verträge gestellt.

Die vorsitzende Richterin bezeichnete die Frage als "äußerst bedeutsam" für Wohneigentümergemeinschaften in ganz Deutschland. Die Entscheidung wird klären, ob private Klauseln die gemeinschaftliche Verantwortung für die statische Sicherheit aushebeln können.

Mit seinem Urteil am 24. April wird der BGH festlegen, ob die Schleswig-Holsteinische Gemeinschaft die strukturellen Reparaturen am Balkon tragen muss. Sollte das Gericht die private Regelung für unwirksam erklären, könnten ähnliche Klauseln in anderen Objekten ebenfalls angefochten werden. Das Urteil könnte Wohneigentümergemeinschaften zwingen, stärker für gemeinsame Bauteile Verantwortung zu übernehmen – selbst wenn Eigentümer dies zuvor anders vereinbart hatten.